2021-12-20

Czy zakup miejsca postojowego jest obowiązkowy?

Własne miejsce postojowe albo garaż to duży komfort, szczególnie jeśli jest pod dachem. Wtedy nie musimy się martwić o odśnieżanie ani męczące skrobanie szyb. Zakup miejsca postojowego osobom, które nie mają samochodu wydaje się zbędny. Czy deweloper może uzależniać sprzedaż mieszkania od zakupu stanowiska na parkingu?

Czy zakup miejsca postojowego jest obowiązkowy?

SPRAWDŹ | Aktualne Inwestycje Ancona Development

 

 

Urządzenie parkingów przez deweloperów

 

Deweloper, planując budowę, musi uwzględnić szereg aspektów, jednym z nich jest zapewnienie mieszkańcom miejsc do parkowania samochodów. Obliguje go do tego Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Parkingom i garażom poświęcony jest cały rozdział 3. Zgodnie z nim deweloper, planując zagospodarowanie działki, powinien zaaranżować stanowiska postojowe dla aut należących do stałych mieszkańców oraz gości, w tym miejsca przeznaczone dla samochodów, którymi poruszają się osoby niepełnosprawne.

 

Rozporządzenie określa też minimalne wymiary stanowisk. Dla samochodów osobowych powinny mieć 2,5 m szerokość i 5 m długość. Natomiast gdy są położone wzdłuż jezdni, minimalne wymiary wynoszą: 3,6 m szerokości (z możliwością ograniczenia do 2,5 m) i 6 m długości.

 

Liczba miejsc i sposób urządzenia parkingów muszą być zgodne z informacjami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W dokumentach powinien być określony procentowy wskaźnik liczby miejsc postojowych do liczby mieszkań.

 

Czy zakup miejsca postojowego jest obowiązkowy?

 

Nie ma w polskim prawie przepisów, które obligowałyby do zakupu mieszkania wraz z miejscem garażowym. Jednocześnie nie istnieją przeciwskazania, aby deweloperzy warunkowali sprzedaż lokalu od jego nabycia. Takie stanowisko przyjął też Sąd Najwyższy w wyroku z 8 listopada 2012 r.

 

Orzeczenie SN było finałem sprawy wytoczonej przez jedną z klientek. Deweloper w umowie zobowiązał klienta do zakupu mieszkania łącznie z udziałem we własności garażu wielostanowiskowego, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego. Klientka wystąpiła do sądu okręgowego o uznanie zapisu za niedozwoloną klauzulę umowną. Ten go oddalił, po czym sprawa trafiła do wyższej instancji. Sąd Apelacyjny zaś przychylił się do wniosku, uznając, że deweloper nie uzasadnił konieczności nabycia mieszkania łącznie z garażem. Po czym sprawa trafiła do Sądu Najwyższego. Wyrok SN nie oznacza, że w każdym wypadku musimy kupić lokal z garażem.

 

Warto pamiętać, że zgodnie z Kodeksem cywilnym niedozwolone są zapisy w umowie, uzależniające jej zawarcie lub wykonanie od podpisania innej, niezwiązanej bezpośrednio z umową, w której są umieszczone owe zapisy. A korzystanie z garażu nie jest niezbędne do użytkowania lokalu. W tym wypadku trzeba też mieć na względzie, w jakiej formie prawnej deweloper oferuje nam zakup miejsca postojowego. Może to zrobić na 3 sposoby:

  • poprzez ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż garażu, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt oraz część budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli mieszkań. Oznacza to, że dla garażu zostanie założona osobna księga wieczysta i może on być sprzedawany niezależnie od lokalu;
  • poprzez ustalenie prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w ramach udziału w nieruchomości wspólnej. Wówczas stanowisko postojowe jest przypisane do konkretnego lokalu i nie ma możliwości zakupu mieszkania bez niego. Dodatkowo służebność parkowania powinno być wpisane w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej;
  • deweloper nie musi sprzedawać miejsc garażowych, może je wynajmować zainteresowanym mieszkańcom.

Powyższe zasady stosuje się też do miejsc parkingowych zlokalizowanych na otwartej przestrzeni. Parking może mieć status odrębnej nieruchomości albo stanowić część wspólną.

 

Zakup miejsca postojowego – ile kosztuje stanowisko na parkingu?

 

Stanowisko postojowe to dodatkowy koszt do ceny mieszkania. To ile zapłacimy, zależy głównie od lokalizacji nieruchomości, to czy miejsce jest pod dachem, czy na zewnątrz oraz standardu inwestycji. Zbierając informacje od deweloperów, należy dowiedzieć się, jaką sumę nam podają: netto czy brutto. Jest to istotne, ponieważ jeśli garaż nie ma osobnej księgi wieczystej i stanowi część budynku, zapłacimy 8% VAT. Jeśli zaś jest odrębnym lokalem niemieszkalnym – podatek wynosi 23% VAT.

 

Za garaż również będziemy musieli zapłacić podatek od nieruchomości. Jeśli miejsce nie ma odrębnej KW i jest elementem części wspólnej budynku, zapłacimy taka samą stawkę jak za mieszkanie. Natomiast, kiedy ma osobną KW, to zgodnie z prawem jest lokalem użytkowym, zatem stawka znacznie wzrasta. W 2022 r. maksymalna stawka wyniesie odpowiednio 0,85 zł za m kw. oraz 8,68 zł za m kw. Do tego trzeba doliczyć miesięczne opłaty eksploatacyjne.

 

SPRAWDŹ | Aktualne Inwestycje Ancona Development

 

Jak wykorzystać miejsce garażowe?

 

Wbrew pozorom zakup miejsca postojowego może przynieść kilka korzyści, nawet jak początkowo wydaje się nam zbędnym wydatkiem.

Miejsce garażowe z odrębną KW można odsprzedać. Trzeba jednak odczekać 5 lat od zakupu – w inny razie zapłacimy 19% podatek dochodowy od wartości nieruchomości. Od daniny może zwolnić jedynie deklaracja, że cała uzyskana suma ze sprzedaży zostanie wydana na cele własne mieszkaniowe. Ustawodawca daje na to 3 lata. Wówczas miejsca garażowe może być znakomitą inwestycją. Szczególnie jeśli osiedle znajduje się w pobliżu centrum, gdzie ciężko jest znaleźć miejsce do parkowania.

 

Zanim jednak dokonamy sprzedaży stanowiska, warto się zastanowić, czy sami za kilka lat nie będziemy go potrzebowali. Być może rodzina się powiększy i samochód stanie się niezbędny. Wyjściem jest wynajęcie niewykorzystanego miejsca. Co ważne, podnająć można stanowiska z odrębną KW oraz te w części wspólnej.

 

Innym sposobem na wykorzystanie zakupionego miejsca postojowego jest zainstalowanie tzw. boksu garażowego. Jednak zanim postawimy cokolwiek na stanowisku, sprawdźmy, czy mamy takie uprawnienia. Dla wyodrębnionych lokali taką informację znajdziemy w akcie notarialnym. Dla reszty w treści służebności ujawnionej w KW. Kiedy mamy szersze uprawnienia, niż parkowanie samochodu – miejsce może posłużyć nam za praktyczny schowek. Oczywiście wymiary i sposób instalacji boksu muszą być zgodne z przepisami przeciwpożarowymi i prawem budowlanym.

Wróć do listy

ZamknijStrona używa cookies (ciasteczek). W przeglądarkach internetowych można zmienić ustawienia dotyczące cookies. Zablokowanie możliwości zapisywania plików cookies może spowodować utrudnienia lub brak działania niektórych funkcji serwisu. Niedokonanie zmian ustawień przeglądarki internetowej na ustawienia blokujące zapisywanie plików cookies jest jednoznaczne z wyrażeniem zgody na ich zapisywanie.