Zgodnie z Ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych każdy zakup nieruchomości należy zgłosić do urzędu skarbowego i uiścić odpowiedni podatek. Za niedopełnienie tej czynności według kodeksu karnego skarbowego, grozi nam kara grzywny w wysokości do 720 stawek dziennych, kara pozbawienia wolności lub obie jednocześnie.

 

Kupno mieszkania a podatek od czynności cywilnoprawnych

 

Jednym z największych wydatków po zakupie mieszkania jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości, a pobiera go notariusz przy podpisaniu aktu notarialnego. W praktyce jest on wyliczany od ceny, jaką ustaliły strony.

Obowiązek PCC powstaje w momencie nabycia mieszkania na rynku wtórnym. W przypadku kiedy kupujemy nowy lokal od dewelopera albo z rynku wtórnego, ale od czynnego płatnika VAT nie obowiązuje nas podatek od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w cenę lokalu wliczony jest już VAT. W ten sposób unikamy podwójnego opodatkowania transakcji.

 

Podatek od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki

 

Kiedy zakup mieszkania jest finansowany z kredytu hipotecznego, również musimy rozliczyć się z fiskusem. Informacje o konieczności dokonania tej czynności znajdziemy w treści umowy kredytowej. Wprawdzie bank kalkuluje podatek PCC-3 w kosztach kredytu, jednak to na kredytobiorcy ciąży terminowe złożenie deklaracji i uiszczenie należności. Jeśli tego nie zrobimy, grozi nam kara za wykroczenie skarbowe. Możemy to zrobić na dwa sposoby:

• wpisać do aktu notarialnego ustanowienie hipoteki, dzięki czemu to notariusz złoży za nas dokumenty oraz odprowadzi podatek;

• samodzielnie w ciągu 14 dni od podpisania umowy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację PCC-3 i uregulować należność.

 

Wysokość podatku od hipoteki zwykłej wynosi 0,1% i liczona jest od kwoty obciążenia, z kolei od hipoteki kaucyjnej należność jest stała i równa się 19 zł.

 

Podatek od nieruchomości

 

Kolejne zgłoszenie dotyczy wyliczenia podatku od nieruchomości, deklarację należy złożyć w przeciągu 14 dni podpisania aktu notarialnego w urzędzie miasta albo gminy. Kwota należna do zapłaty jest wyliczana indywidualnie przez daną gminę. Jednak zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Finansów w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2021, w bieżącym roku dla budynków mieszkalnych – nie może być większa niż 0,85 zł za 1 m2 powierzchni.

 

Po otrzymaniu z gminy informacji o wysokości podatku można go uiścić w 4 ratach tj. 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada danego roku, albo od razu w całości. Natomiast jeśli roczna suma nie przekroczy 8,51 zł, wtedy nie trzeba go płacić.

 

Kontrola urzędu skarbowego

 

Trzeba pamiętać, że urząd skarbowy ma prawo nas skontrolować, jeśli tylko uzna, że transakcja wzbudza podejrzenia. Wiedzę o niej posiada z aktu notarialnego oraz PCC, które przesyła do fiskusa notariusz. Najczęściej do tego typu czynności dochodzi kiedy:

• cena zakupu naszego mieszkania wskazana w akcie notarialnym jest niższa niż wartość rynkowa podobnych nieruchomości o co najmniej 33% (jest ona określana na podstawie średnich cen będących na umowach sprzedaży mieszkań w danej miejscowości i o zbliżonych parametrach);

• środki wydane na zakup mieszkania nie mają udokumentowanego źródła (np. dostaliśmy gotówkę od babci i jeszcze nie zgłosiliśmy darowizny do urzędu).

 

Aby uniknąć stresujących wyjaśnień, warto wcześniej zadbać o dokumentację pochodzenia pieniędzy, np. sporządzić umowę darowizny albo zebrać umowy kredytowe oraz wyciągi bankowe, na których widnieją kwoty przelewów.

 

Jeśli okazyjnie kupujemy lokal, również w akcie notarialnym możemy zawrzeć informację o przyczynach niskiej ceny, np. mieszkanie wymaga generalnego remontu, właściciele są zmuszeni szybko sprzedać nieruchomość albo lokal ma niejasną sytuację prawną. W przypadku, kiedy w akcie notarialnym nie ma żadnej wzmianki, a wartość zapisana w umowie jest nieodpowiednia w ocenie urzędnika względem ceny rynkowej, zostaniemy wezwani do podwyższenia deklarowanej wartości w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Oczywiście w piśmie znajdziemy odpowiednią według osądu fiskusa kwotę.

 

Darowizna na zakup mieszkania

 

Bardzo często w zakupie mieszkania pomagają nam nasi bliscy. Trzeba pamiętać, że darowiznę również należy zgłosić fiskusowi. Wyjątkiem jest, jeśli otrzymany majątek nie przekracza 9 637 zł. Przy czym liczy się kwota otrzymana w ciągu 5 lat od jednej osoby łącznie (z darowizny oraz ze spadku). Na zgłoszenie darowizny mamy 6 miesięcy licząc od dnia otrzymania środków. W tym celu musimy wypełnić deklarację podatkową na druku SD-Z2 i wysłać ją do urzędu. Możemy to zrobić, wypełniając formularz w internecie albo osobiście w urzędzie.

 

O tym, czy i w jakiej wysokości zapłacimy podatek, zależy od wartości darowizny oraz stopnia pokrewieństwa. Kwota należności waha się od 3 do 20%. Całkowite zwolnienie z opłat jest możliwe wyłącznie w przypadku osób z zerowej grupy podatkowej. Należą do niej: wstępni (rodzice i dziadkowie), zstępni (dzieci i wnuki), małżonek, rodzeństwo, a także wychowankowie rodzin zastępczych, rodzinnych domów dziecka oraz ich opiekunowie. Trzeba pamiętać, że jeśli nie zgłosimy darowizny w wyznaczonym czasie, będziemy musieli zapłacić podatek w pełnej wysokości.

Wróć do listy