Kredyt hipoteczny – regulacje prawne

 

W Polsce kredyty hipoteczne są regulowane przez Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. W niej znajdziemy wszystkie informacje o zasadach udzielania pożyczek oraz obowiązkach i prawach obu stron.

 

Art. 3 ustawy objaśnia też, czym jest umowa o kredyt hipoteczny. Wg przepisów jest to kontrakt, w ramach którego konsument otrzymuje pożyczkę (lub przyrzeczenie jej udzielenia) na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą albo prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;

• budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego;

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

• udziału we współwłasności: budynku albo lokalu mieszkalnego oraz nieruchomości gruntowej.

Zabezpieczenie kredytu stanowi hipoteka albo inne prawo związane z finansowaną nieruchomością.

 

SPRAWDŹ | Aktualne Inwestycje Ancona Development

 

Czy można nadpłacić kredyt?

 

Gdy zawieramy z bankiem umowę o udzielenie kredytu hipotecznego, wraz z dokumentami dostajemy harmonogram spłat do końca okresu kredytowania. Jednak wspomniana wyżej ustawa daje kredytobiorcy prawo do spłaty całości zobowiązania albo nadpłaty pożyczki w każdym momencie trwania umowy.

 

Czym jest nadpłata kredytu?

 

Nadpłata kredytu hipotecznego to po prostu wpłacanie do banku większych kwot niż wynika to z ustalonego w umowie harmonogramu spłat. Kredytobiorca decyduje też jaką kwotę i jak często będzie ją wpłacał. Tak naprawdę są 3 opcje:

• jednorazowa wpłata, która zmniejsza wysokość kolejnych rat, ale nie zmienia okresu kredytowania;

• jednorazowa wpłata, która pozostawia zapisaną w harmonogramie wysokość raty, ale skraca okres kredytowania;

• wnioskowanie do banku o podwyższenie rat i jednocześnie skrócenie umowy.

 

Wiele osób zamiennie używa sformułowania nadpłata i spłata kredytu. Warto w tym miejscu podkreślić różnice, ponieważ są to dwa zupełnie różne pojęcia.

 

O wcześniejszej spłacie najczęściej mówimy w odniesieniu do kredytu gotówkowego. Polega ona na jednorazowej wpłacie środków w wysokości pozostałego do uregulowania zobowiązania. Co skutkuje zamknięciem kredytu.

 

Niższa rata czy krótszy okres kredytowania – co wybrać?

 

Decyzję o tym, czy zostawić raty na tym samym poziomie a krócej spłacać kredyt, czy jednak płacić mniej a dłużej – musi podjąć każdy kredytobiorca samodzielnie. Trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, w jakiej sytuacji finansowej jesteśmy i jakie mamy perspektywy. Jeśli nie oczekujemy znacznej poprawy finansowej, rozsądnym wyjściem jest zmniejszenie comiesięcznych rat.

 

Natomiast jeśli wpłacamy sporą sumę, mamy zabezpieczenie finansowe i nasza obecna sytuacja ekonomiczna jest całkiem dobra – warto zdecydować się na skrócenie obowiązywania umowy. W tym przypadku możemy dużo zaoszczędzić na odsetkach. Poza tym perspektywa szybszej spłaty kredytu daje wiele satysfakcji.

 

Jak dokonać nadpłaty kredytu hipotecznego?

 

Bank pobiera z naszego konta określoną w harmonogramie kwotę. Zatem gdy planujemy nadpłacać kredyt, musimy go o tym poinformować. W zależności od banku wniosek można złożyć on-line lub w oddziale. W podaniu należy podać deklarowaną kwotę nadpłaty oraz określić czy chcemy zmniejszenia wysokości pozostałych do spłaty rat, czy interesuje nas zmniejszenie okresu kredytowania.

 

W przypadku, gdy nasza sytuacja finansowa się na tyle polepszyła, że chcemy nadpłacać raty systematycznie co miesiąc, musimy się liczyć z podpisaniem aneksu do umowy. Ponieważ de facto podnosimy ratę kredytu. Bank może też zażądać od nas udokumentowania zdolności kredytowej. Często również warunkiem do podwyższenia rat jest brak zaległości w dotychczasowej spłacie kredytu.

 

Kiedy nadpłacać kredyt?

 

Zasadniczo taką operację można przeprowadzić w każdej chwili. Jakakolwiek wpłata będzie zbliżała nas do spłaty zadłużenia i go zmniejszała. Poza tym idealnym momentem na nadpłatę kredytu jest okres z niskimi stopami procentowymi. Sprawiają one, że raty są niższe – co za tym mniej nas kosztują.

 

Jakie są koszty nadpłaty kredytu hipotecznego

 

Koszty związane z nadpłatą kredytu hipotecznego zależą od banku oraz terminu spłaty. Zgodnie z Ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, banki mają prawo pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu. Jednak ogranicza się ono do pierwszych 3 lat od zaciągnięcia kredytu. Po tym okresie instytucje nie mogą pobierać opłat za takie operacje. Ponadto ustawa mówi, że prowizja nie może przekroczyć 3% nadpłacanej lub spłacanej kwoty.

 

Jeśli decydujemy się na dokonanie nadpłaty kredytu co miesiąc, trzeba wiedzieć, że prowizja się kumuluje. Zatem za każdym razem będziemy musieli zapłacić określony procent.

 

Warto wspomnieć, że niektóre banki pobierają mniejszą prowizję, bądź zrezygnowały z niej. Inne zaś zmieniają procent w zależności od tego, jak długo spłacamy kredyt.

 

Co istotne ww. zasady dotyczą kredytów hipotecznych zaciągniętych po 22 lipca 2017 r., czyli po wejściu ustawy w życie. Jeśli nasze zobowiązania powstały przed tą datą, obowiązują nas warunki zapisane w umowie. Oczywiście mogą one być dużo korzystniejsze od obecnych.

 

W przypadku, gdy zmniejszamy okres kredytowania, większość banków będzie żądała od nas podpisania stosownego aneksu do umowy. Niestety nie jest on darmowy, jego koszt to ok. 200 – 300 zł.

 

Czy nadpłata kredytu hipotecznego się opłaca?

 

Nadpłata kredytu jest korzystna niemalże w każdej sytuacji. Jakakolwiek, nawet najmniejsza wpłata pomniejsza kapitał. A to wiąże się bezpośrednio z wysokością raty. Jak wiadomo, rata kredytowa składa się z 2 części: pożyczonego kapitału oraz odsetek, czyli kosztu kredytu. Odsetki bank oblicza od całej sumy kredytu. Zatem mniejszy kapitał, to niższe odsetki, czyli niższa rata. Zaoszczędzone w ten sposób pieniądze można przeznaczyć na kolejne nadpłaty albo zainwestować.

 

Nadpłata kredytu hipotecznego to prosta droga do wcześniejszej spłaty zadłużenia. W zależności od wysokości wpłat – może to być od kilku tygodni nawet do kilku lat. Dla wielu osób brak długoterminowego zobowiązania oznacza wolność finansową i możliwość dalszego inwestowania. Jeśli mamy zdolność kredytowa nic nie stoi na przeszkodzie, aby kupić kolejne mieszkanie. Tym razem jako lokatę kapitału.

 

Kiedy nie warto nadpłacać kredytu hipotecznego?

 

Ogólnie rzecz biorąc, nadpłata zobowiązania jest zwykle korzystną decyzją. Jednak nie należy tego robić w każdym przypadku.

 

Po pierwsze nie powinniśmy nadpłacać kredytu, kiedy mamy niewielkie oszczędności bądź nie mamy ich wcale. Trzeba pamiętać, że wpłacone nadwyżki nie zwalniają nas z dokonywania systematycznych opłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Dlatego, jeśli po uiszczeniu raty, do dyspozycji zostaje niewielka kwota, która starcza „do pierwszego” – lepiej jest ją przeznaczyć na ewentualne perturbacje finansowe.

 

Po drugie w obecnych czasach, co pokazała pandemia Covid-19, musimy liczyć się z utratą pracy i kryzysami gospodarczymi. Aby przygotować się na takie sytuacje, należy zgromadzić odpowiednie środki finansowe. Jak zalecają ekonomiści, powinniśmy mieć oszczędności, które pozwolą nam normalnie funkcjonować. Szacują, że optymalnie jest mieć środki w wysokości 6-miesięcznych zarobków. Przez ten okres powinniśmy znaleźć nową pracę i ustabilizować swoje finanse.

 

Po trzecie, nadpłata kredytu nie opłaca się, jeśli zgromadzone pieniądze jesteśmy w stanie dobrze zainwestować. Środki ulokowane np. w funduszach inwestycyjnych mogą przynieść dużo większe zyski niż oszczędności w spłacie kredytu. Jednak taka decyzja wymaga szczegółowej kalkulacji.

Podsumowując, o nadpłacie kredytu hipotecznego mogą myśleć osoby o stabilnej sytuacji finansowej. Takie, które mają zgromadzone oszczędności, a comiesięczny wydatek nie wyczerpie w całości ich domowego budżetu.

 

Wróć do listy