Potrzeby mieszkaniowe ludności są jednym z kluczowych czynników, które kształtują rynek nieruchomości w Polsce. Tak zwany deficyt mieszkaniowy to wynik różnicy między liczbą funkcjonujących gospodarstw domowych a zasobami mieszkaniowymi w skali kraju.

 

Im więcej osób nie posiada własnego mieszkania (w formie prawa własności, nie zaś najmu), tym większy powinien być popyt na lokale. Jeżeli ich ilość nie rośnie na rynku nieruchomości wprost proporcjonalnie do zapotrzebowania lub też nie rośnie popyt na mieszkania, mamy do czynienia z rosnącym deficytem mieszkaniowym.

 

 

Jakie czynniki mają wpływ na deficyt mieszkaniowy?

 

Choć mogłoby się wydawać, że nowe osiedla deweloperskie widać praktycznie na każdym rogu, nadal wiele osób, zwłaszcza młodych, mieszka w lokalach wynajmowanych albo wręcz pozostaje razem z rodzicami, odwlekając decyzję o samodzielności. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka.

 

Poziom płac i stopień inflacji

 

Pomimo systematycznie rosnących płac warto zwrócić uwagę, że mnóstwo osób nie ma dochodów na tyle dużych lub stabilnych, aby móc na poważnie rozważać ubieganie się o kredyt hipoteczny.

 

Wprawdzie co roku obserwujemy podwyżki płacy minimalnej, ale różnice względem lat ubiegłych są zbyt małe i nie nadążają za rosnącą inflacją. W efekcie zarabiając więcej, kupujemy tyle samo. Jeżeli zaś nawet zwiększamy popyt, to rzadko kiedy dotyczy on nieruchomości, które w Polsce wciąż uchodzą za dobra luksusowe.

Narodowy Bank Polski wskazuje, że ceny mieszkań w naszym kraju wzrosły o 10% względem ubiegłego roku. W skali inwestycji za 300 lub 400 tysięcy daje to około 30-40 tysięcy różnicy w cenie rocznie. Zaledwie ostatni kwartał przyniósł podwyżki rzędu 2,5 do ponad 5%.

 

Dynamika zmiany cen nie jest stała i różni się w zależności od miasta. W Poznaniu w latach 2020-2021 wzrost utrzymał się na poziomie 2%, w Łodzi wzrósł z 9 do 11%, a w Gdańsku z 6 do 13%.

Dla porównania płaca minimalna w 2021 została ustalona na poziomie 2800 zł brutto i w wielu zakładach pracownicy nie mają szans na szybkie podwyżki. Kolejny rok ma przynieść wzrost płacy do 3010 zł brutto. To zbyt małe tempo zwiększania dochodów, aby móc rozważać kupno mieszkania.

 

Polityka rządowa

 

Kolejną przyczyną, która ma wpływ na deficyt mieszkaniowy, jest polityka prorodzinna rządu. Dążenie do zwiększenia przyrostu naturalnego, choć na razie nie przynosi wymiernych skutków, w przyszłości może doprowadzić do skokowego wzrostu zapotrzebowania na lokale mieszkaniowe.

 

Za kilka lat problemem będzie nie tylko cena lokali, ale też ich ilość. Skoro na kupno mieszkania mogą pozwolić sobie wyłącznie osoby, które dobrze zarabiają, rzesza obywateli utrzymujących się za niższe płace będzie musiała zadowolić się wynajmem.

 

Statystyk nie poprawia fakt, że w Polsce coraz więcej osób dysponujących zasobami finansowymi decyduje się na skupowanie kilku mieszkań w celu stworzenia pasywnego źródła dochodu. Według szacunków „Mieszkanicznika” (to międzynarodowa organizacja wspierająca wynajmujących) z najmu żyje obecnie około 1 milion osób w Polsce!

 

Model polskiej rodziny

 

Wysoki poziom deficytu mieszkaniowego utrzymuje się także wskutek „włoskiego modelu rodziny” kultywowanego przez Polaków od pokoleń. Taki model życia zakłada, że w jednym mieszkaniu przebywają wielopokoleniowe (często nawet 3-generacyjne) rodziny. Ma to oczywiście swoje dobre strony, jak służenie sobie radą i pomocą, wzajemną opieką i wsparciem na co dzień.

 

„Efektem ubocznym” takiego schematu jest jednak fakt, że młodzi ludzie niechętnie opuszczają rodzinne gniazdo, powołując się na przywiązanie do rodziców, tradycję czy brak perspektyw finansowych. W rezultacie nie próbują nawet odkładać na własne mieszkanie, de facto pogłębiając deficyt mieszkaniowy.

 

Warunki udzielania kredytów

 

Deficyt mieszkaniowy powiększa zdecydowana polityka banków, które, broniąc się przed skutkami pandemii koronawirusa, zaostrzyły politykę udzielania kredytów hipotecznych. Dzisiaj instytucje finansowe ostrożniej patrzą na zdolność kredytową wnioskodawców, oceniając ich płynność finansową wnikliwiej niż jeszcze 3 lub 4 lata temu.

Nadal wiele banków niechętnie przyznaje pieniądze osobom prowadzącym własną działalność gospodarczą lub pracującym w oparciu o umowy cywilnoprawne. Powodem jest niestabilna koniunktura, która nie wróciła jeszcze do siebie z czasów poprzedzających epidemię.

 

Nie ulega wątpliwości, że największą szansę na pozytywne rozpatrzenie wniosku kredytowego będą miały osoby pracujące w sektorze publicznym, które mogą pochwalić się umową o pracę zawartą na czas nieokreślony.

W efekcie, wielu potencjalnych kredytobiorców, pracujących np. w oparciu o umowy B2B, musi odsunąć decyzję o ubieganiu się o kredyt hipoteczny do momentu, aż polityka banków ulegnie złagodzeniu.

 

Dobrą wiadomością z pewnością jest, że wymagany wkład własny w większości przypadków wrócił już do stanu poprzedzającego ogłoszenie stanu pandemii i utrzymuje się na poziomie od 10 do 20%, w zależności od instytucji bankowej.

 

To ilu mieszkań tak naprawdę brakuje?

 

W sieci znajdziesz wiele danych, które niekoniecznie ze sobą korespondują, ale prowadzą do jednego, wspólnego wniosku – sytuacja jest niezbyt optymistyczna.

• Ministerstwo Rozwoju wskazuje na 650 tysięcy brakujących mieszkań,

• UN Global Contact notuje 2 miliony brakujących lokali,

• Pekao S.A. szacuje deficyt mieszkaniowy na 4 miliony lokali.

Europejski Urząd Statystyczny wskazuje, że na każdy 1 tysiąc obywateli przypada niespełna 400 mieszkań. To o niemal 20% gorszy wynik niż średnia dla wszystkich krajów wspólnoty. Oczywiście dysproporcja maleje, ale przyjmuje się, że – nawet utrzymując obecne tempo rozwoju – do aktualnych wyników państw zachodnioeuropejskich dojdziemy za… 20 lat.

Na problem deficytu mieszkaniowego nakłada się też kwestia małej dostępności lokali do 50 m2. Dużo łatwiej kupić mieszkania 3- lub 4-pokojowe, ale te z kolei są bardzo drogie. Dotyczy to zarówno zamożnych miast, jak Warszawa czy Wrocław, jak i tych, które dopiero się rozwijają (np. Łódź).

 

Deweloperzy niechętnie wydzielają małe mieszkania, ponieważ są one mało rentowne z punktu widzenia całej inwestycji. W efekcie, jeżeli szukasz własnego, ale niewielkiego lokalu mieszkalnego, jesteś skazany na rynek wtórny, a ten jest znacznie mniej elastyczny niż sektor pierwotny.

Własne mieszkanie nadal jest marzeniem wielu Polaków, dla których oznacza ono samodzielność i swobodę w codziennym życiu. Trudno ukryć, że własne „M” to niższe koszty życia, swoboda aranżacji i stabilne warunki lokalowe w przyszłości.

 

Okazuje się jednak, że to marzenie jest trudniejsze do spełnienia, niż mogłoby się wydawać, a rosnące ceny lokali i pozostałe czynniki jedynie zwiększają deficyt mieszkaniowy.

Pozostaje obserwować, jak będzie zmieniał się rynek nieruchomości w Polsce w kolejnych latach. Oby zapowiedzi wynikające z szacunków statystycznych okazały się ostatecznie bardziej optymistyczne!

 

Wróć do listy